Alquilar después de la desregulación de Milei: costos y pasos que hay que tener en cuenta a la hora de firmar un nuevo contrato
Firmar un contrato de alquiler en CABA o en la provincia de Buenos Aires implica enfrentar costos iniciales que superan $1.000.000 para los inquilinos, aumentó 120% en los últimos 12 meses, en promedio, muy por debajo de la tasa de inflación.
Sin embargo, una encuesta de Inquilinos Agrupados reveló que 30% de los locatarios contrajo deudas para poder pagar el alquiler mensualmente. A esto se suma el impacto del aumento de precios para mantener un hogar (expensas subieron más de un 200% interanual) y los ingresos si bien comenzaron a recuperarse, se mantienen muy rezagados.
Aunque ahora ambos desacoples económicos están en desaceleración, un factor favorable en comparación con hace siete meses es que la demanda cuenta con mayor oferta tras el DNU 70 que derogó la Ley de Alquileres.
Los costos asociados al contrato también complican la situación para quienes logran alquilar. En el caso de una locación de $300.000 mensuales, que podría corresponder a un departamento de dos o tres ambientes, dependiendo de la zona, los valores iniciales se vuelven significativos.
Según el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, la oferta en CABA aumentó 190% desde que rige el DNU 70
Para firmar un contrato a dos años, con ajuste libre y entre partes, por lo general trimestrales o cuatrimestrales por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL) en CABA, un inquilino o familia debe depositar $300.000 y otros $300.000 como mes de adelanto, a manera de ejemplo.
Daniel Bryn, fundador de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode, hizo un modelo por un contrato en CABA o provincia por una propiedad a alquilar a $449.915 por mes. Dijo a Infobae que, en ausencia de dos garantes, “el inquilino deberá optar por un seguro de caución por 24 meses (los 2 años que dura el contrato) por $539.898; además deberá abonar la comisión, sobre todo en la provincia de Buenos Aires (por ese monto es de $215.960 a la firma). Mientras que en CABA, no se paga comisión inmobiliaria”.
En CABA, la situación de los inquilinos se diferencia notablemente de la provincia debido a la legislación vigente. Desde el 24 de agosto de 2017, la Ley 5.859 estipula en su Artículo 2° que está prohibido cobrar comisiones inmobiliarias a los inquilinos en las locaciones de inmuebles con destino habitacional.
“Además, el Artículo 4 establece que solo se puede cobrar al propietario un máximo del 4,15% del total del contrato. Esta normativa implica que los inquilinos solo están obligados a pagar el depósito, que suele ser un mes de alquiler, y el primer mes de alquiler. Si se requiere un aval financiero o un seguro de caución, los costos adicionales pueden variar”, aclaró Alberto Héctor Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario.
Del otro lado del Riachuelo o de la avenida General Paz, en tierra bonaerense, la situación es distinta. La ley que regula la actividad inmobiliaria permite cobrar un 2% tanto al inquilino como al propietario, o el 4% a una de las partes según lo acuerden.
Loyarte agregó: “Esta diferencia en la legislación crea una disparidad significativa en las cargas financieras que los inquilinos deben asumir, haciendo que la experiencia de alquilar sea mucho más onerosa en la provincia que en la ciudad”.
En CABA, los inquilinos deben encargarse de los trámites relacionados con la garantía propietaria, costo del Registro de la Propiedad Inmueble para el trámite de Dominio y el informe de Inhibición de los titulares
Según Loyarte, “estos costos, aunque menores en comparación con la provincia, todavía representan un gasto adicional que debe ser considerado por los inquilinos al momento de alquilar una vivienda”.
En la provincia de Buenos Aires, el inquilino debe cubrir todos los gastos de verificación de la garantía propietaria y la certificación de firmas en la escribanía. Además, usualmente, se hace cargo del 4% de honorarios que establece la ley. “Esta situación plantea un desafío adicional para los corredores inmobiliarios, que deben mediar para lograr una negociación equilibrada y beneficiosa para ambas partes, algo que el legislador de CABA no consideró”, añadió Loyarte.
Algunas sugerencias
Algunas recomendaciones siguen siendo esenciales. Para los propietarios, las condiciones estándar incluyen dos meses de depósito y un mes de adelanto, con contratos a dos años y ajustes trimestrales por IPC, lo que se está cerrando últimamente con más frecuencia.
Bryn amplió: “Respecto a las garantías, generalmente se aceptan avales de CABA para departamentos en esa jurisdicción y de provincia si están fuera del distrito. El seguro de caución es una buena alternativa hoy, ya que ha demostrado ser bastante confiable”.
Un consejo adicional para los dueños es que tomen fotos del estado del inmueble al momento de firmar el contrato y las adjunten como anexo. Esto sirve como referencia cuando el inquilino lo devuelva.
Es crucial que los inquilinos presenten ingresos demostrables, los tres últimos recibos de sueldo, o declaración del Impuesto a las Ganancias, y que se realicen informes sobre las propiedades ofrecidas en garantía.
Además, los expertos sugieren que los propietarios analicen el historial crediticio de los inquilinos, para evitar alquilar a quién arrastra muchas deudas bancarias y de tarjetas de crédito.
Para los inquilinos, Bryn aconsejó verificar el estado de todas las instalaciones, como el termotanque eléctrico, termotanque a gas y la caldera, días antes de la firma del contrato. Es importante asegurarse de que todo funcione correctamente y, si algo está roto o en mal funcionamiento, hacerlo constar en el contrato para que el propietario lo repare antes de la firma. Además, siempre es recomendable verificar el monto de las expensas y su detalle, para evitar sorpresas.
Siempre es recomendable verificar el monto de las expensas y su detalle
Actualmente, con contratos libres y acordados entre partes, se pueden aplicar diversos ajustes durante la vigencia del contrato. Sin embargo, los especialistas sostienen que es crucial que estos ajustes queden bien asentados por escrito para prevenir inconvenientes futuros.
En provincia
Para hacer un contrato de alquiler responsablemente, es fundamental considerar algunos conceptos que aseguren la posibilidad de cumplimiento del mismo. Según Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires, el primer paso es acreditar la solvencia necesaria para abonar el canon pactado.
Esto requiere la presentación de recibos o comprobantes de ingresos, y el importe del alquiler debería representar entre el 25% y el 30% de esos ingresos. Además, siempre debe haber un garante, ya sea con ingresos propios o una garantía propietaria.
En cuanto a los gastos adicionales, se deben considerar varios conceptos importantes. Los inquilinos deben pagar el Impuesto de Sellos, que es del 0,5% del total del contrato, con la excepción de que si el valor fiscal es inferior a $1.700.000, el impuesto es cero. También se debe contratar un seguro contra incendios y responsabilidad civil, cubrir los gastos de informes al registro de la propiedad si la garantía es propietaria y los informes comerciales tipo Veraz o Nosis.
Según Líbera, debido a las actualizaciones según índices futuros desconocidos, los cálculos de los honorarios se hacen generalmente sobre el precio inicial del contrato, lo cual da un número considerablemente menor al que daría el total del contrato.
Los cálculos de los honorarios se hacen generalmente sobre el precio inicial del contrato (Líbera)
También se suele tomar un depósito de garantía, que debe devolverse al finalizar el contrato. Debido a la inflación, es común pedir que ese depósito se entregue en su equivalente en dólares, para proteger su valor y asegurar su devolución o cumplir con alguna obligación pendiente del inquilino.
Para ilustrar esto, Líbera mencionó un ejemplo de un alquiler de un departamento de un dormitorio con un costo de $220.000 mensuales. Los gastos iniciales, incluyendo el honorario y el depósito de garantía, estarían aproximadamente en el equivalente a un alquiler y medio, es decir, alrededor de $330.000 más el depósito de garantía. “En este caso, el depósito sería de $440.000 si se trata de un contrato de 24 meses, que también podría ser representado por un pagaré por el monto del contrato”, concluyó.