El gobierno porteño planea suspender los nuevos proyectos inmobiliarios para viviendas: fuertes críticas del sector privado
El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se apresta a suspender el inicio de nuevas obras de vivienda en toda la ciudad hasta inicios de 2025. Así se detalla en el borrador del decreto al que accedió Infobae, y que se publicará en el Boletín Oficial porteño mañana viernes, según fuentes oficiales.
La medida causó un fuerte impacto y críticas que llegaron desde el sector privado, desde donde advirtieron sobre el potencial freno al desarrollo inmobiliario y la posibilidad de que varias empresas quiebren.
Esta decisión de la administración que encabeza Jorge Macri se debe a la necesidad de ajustar el Código Urbanístico (CUR) establecida en la ley 6099/18 (que estipula una revisión del código cada cuatro años), cuyo proyecto de modificaciones ya ingresó a la Legislatura porteña, que deberá tratarlo y definir si aprueba la iniciativa o la reforma.
“Se supone que buscan que no se aprueben desarrollos en estos meses con el código viejo, hasta que salga el nuevo. Mientras tanto, claramente, generan un parate a uno de los dinamizadores de la economía”, destacó un jugador importante del sector. “También es verdad hay presiones de vecinos, sobre todo de barrios como Villa del Parque, donde hay muchos problemas de falta de energía y cloacas tapadas. La infraestructura está atada con alambres”, agregó.
Fuentes del Gobierno porteño informaron que la medida, que durará 180 días o hasta que se apruebe la modificación del CUR, tiene como objetivo proteger la identidad de cada barrio y asegurar que las nuevas construcciones se alineen con las normativas en proceso de actualización.
La iniciativa es el resultado de un proceso participativo que incluyó a vecinos, profesionales y diversas instituciones, con el objetivo de lograr un crecimiento urbano equilibrado y respetuoso del entorno
El decreto detiene la emisión de nuevos Certificados Urbanísticos, necesarios para iniciar obras, y también suspende prórrogas para proyectos en Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) 1 y 2. Sin embargo, los trámites ya iniciados no se verán afectados, ya que el DNU no tiene carácter retroactivo.
La suspensión incluye, además, la paralización de consultas de interpretación urbanística y la inscripción de nuevos proyectos en etapa de desarrollo, a menos que cumplan con estrictos criterios, como una altura máxima de 9 metros. Estas áreas, denominadas USAB, son zonas residenciales de baja altura, diseñadas para preservar el carácter barrial de la ciudad.
Modificaciones al CUR
Los criterios que guiarán las modificaciones buscan un ajuste al CUR y estos son liderados por la Secretaría de Desarrollo Urbano, dirigida por Álvaro García Resta.
Entre las restricciones del decreto se incluyen:
- Prohibición de iniciar un trámite de consulta para nuevas obras en toda CABA.
- Prohibición de iniciar un registro de nuevas obras de hasta 4 pisos en toda CABA.
- Anulación de los expedientes en curso de consultas de construcciones de hasta 4 plantas.
Los trámites de consultas y certificados urbanísticos, utilizados en procesos de negociación de venta de terrenos, requieren un menor nivel de confección de legajo técnico.
En cambio, los registros se emplean cuando se ha logrado conformar un legajo técnico completo, proceso que demora aproximadamente tres meses. La suspensión afecta a aquellos que ya han comprado terrenos y están en fase de confección del legajo, interrumpiendo su capacidad para iniciar el registro y, posteriormente, la obra.
El nuevo Código propone medidas para resguardar la identidad barrial, limitar las alturas de los edificios en zonas residenciales y promover la sostenibilidad urbana. Los grandes desarrollos solo podrán llevarse a cabo en avenidas con la infraestructura adecuada, y se impulsará la creación de espacios más permeables dentro de las manzanas.
Esta reforma también busca revitalizar los centros comerciales barriales y fomentar el desarrollo en la zona Sur de la ciudad, mediante un sistema de incentivos.
Rechazo de constructores
La suspensión de las presentación de nuevos proyectos para edificar viviendas generó un fuerte rechazo en el sector de la construcción.
“Varios desarrolladores y constructores temen que, al no poder iniciar las obras en el plazo previsto, pierdan el derecho de construir según las condiciones bajo las cuales compraron los terrenos, reduciendo significativamente la capacidad de desarrollo y afectando severamente su viabilidad financiera”, señaló Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, entidad que agrupa cientos de Pymes que desarrollan edificios.
Gonzalo Bustos, de Fot Libre, señaló que otra de las modificaciones importantes es la protección patrimonial de inmuebles. Un total de 4.209 inmuebles que actualmente tienen protección preventiva pasarán a tener protección con ley firme, lo cual implica mayores restricciones para cualquier tipo de modificación o demolición de estos edificios. “Además, la protección patrimonial se acompaña de la modificación de planchetas de edificabilidad y usos, disminuyendo la altura permitida y limitando los usos en la mayoría de los barrios de la ciudad, afectando en gran medida a Villa Devoto, Chacarita, Urquiza, Almagro y Palermo SoHo”, destacó Bustos.
Las mayores prohibiciones se centran en la reducción de alturas permitidas y la limitación de usos en las zonas afectadas. Esto genera un nuevo escenario para los desarrolladores, especialmente aquellos que trabajan en baja escala.
Bustos explicó que siempre que hay modificaciones al código, se genera una incertidumbre mayor en toda la industria. Esto sucedió con las modificaciones de diciembre de 2020 y septiembre de 2022. En este caso, el cambio de normativa afecta principalmente a los desarrolladores medianos y chicos.
Este nuevo Código Urbanístico también impactará en los proyectos en curso, ya que varios expedientes de consultas de construcciones hasta 4 plantas serán anulados. Estos trámites, utilizados en negociaciones de venta de terrenos, requieren un menor nivel de confección de legajo técnico, por lo que su interrupción impacta directamente a quienes ya compraron terrenos y están en proceso de confección del legajo.
“El proyecto de ajuste al CUR omite establecer un modelo claro de desarrollo urbano, pasando por alto la sostenibilidad y accesibilidad que las ciudades de proximidad ofrecen. Criticamos la prohibición de construir fuera de las avenidas, privilegiando los grandes desarrollos sobre las pequeñas edificaciones, lo cual podría afectar negativamente al sector y no reinvertir en la ciudad”, concluyó Levrio.