Créditos hipotecarios: cuáles son las opciones para construcción y refacción de viviendas que ofrecen los bancos
El boom de los nuevos créditos hipotecarios en UVA dinamizó el mercado inmobiliario y el sector de quienes buscan ampliar, construir o refaccionar sus hogares. Poco a poco, como lo adelantó Infobae, comienza a ponerse el motor en funcionamiento. Se estima que en en pocas semanas se desembolsarán más de 2.000 planes en todo el país, impulsando la actividad y ofreciendo múltiples opciones a los propietarios para mejorar su calidad de vida.
El Banco Hipotecario fue el primero en lanzar los créditos, seguido por otras entidades: Ciudad, Supervielle, Nación, Galicia, Santander, BBVA, Patagonia, Del Sol, ICBC, Credicoop, entre otras. Todos ofrecen créditos para la compra de viviendas, aunque no para construcción, refacción o ampliación.
El Hipotecario se destaca con propuestas para la construcción y refacción. Javier Varani, gerente del Área de Relaciones Institucionales del Banco Hipotecario, explicó que empleados en relación de dependencia, monotributistas y autónomos con un año de antigüedad pueden acceder a estos créditos. Es fundamental contar con un presupuesto de obra para el proyecto.
El Banco Hipotecario financia hasta el 80% del valor de la vivienda para adquisición, 80% del presupuesto para construcción, 50% para terminación y 100% para ampliación, sin superar el 35% del valor de la garantía actual
La entidad financia hasta el 80% del valor de la vivienda para adquisición, 80% del presupuesto para construcción, 50% para terminación y 100% para ampliación, sin superar el 35% del valor de la garantía actual. Los clientes que acrediten su salario en el banco accederán a tasas competitivas: UVA + 4,25% el primer año y luego 6,9%.
Varani agregó: “Los préstamos personales pueden llegar hasta $5.000.000 para construcción y $2.500.000 para ampliaciones”.
Bancos públicos
El Banco Ciudad ofrece soluciones integrales para diferentes necesidades habitacionales. Su préstamo hipotecario UVA está destinado a la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas, tanto permanentes como no permanentes, ubicadas en cualquier ciudad, partido o localidad donde el banco tiene presencia.
Pueden acceder a este crédito autónomos, responsables inscriptos, monotributistas y empleados en relación de dependencia que acrediten haberes en el banco o migren su plan sueldo al Banco Ciudad. La documentación requerida incluye título de propiedad, reglamento de copropiedad (si corresponde), planos municipales aprobados, escritura traslativa de dominio y planos de obras (en caso de mejoras).
El Banco Nación ofrece la línea denominada “+Hogares”, que tienen como novedad una cláusula anti-inflación. La entidad que preside Daniel Tildar, implementó para sus clientes un sistema que funciona como “tope” en las cuotas mensuales, en prevención de saltos abruptos de la inflación.
“El tope se aplicará si el ajuste por el coeficiente de variación salarial es menor que la cuota ajustada por UVA”, explicó Daniel Tillard, el presidente de esta entidad. La diferencia de los montos se trasladará al final del préstamo, actualizados por UVA. Una vez finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo restante, que podrá pagarse con un préstamo personal o mediante una extensión de la hipoteca.
Para viviendas únicas y de ocupación permanente el préstamo es de hasta 140.000 UVAs: 4,50% TNA fija. Valor máximo prestable: El equivalente en pesos de 105.000 UVA, lo que representa USD 89.000 ó 93.828.000 de pesos. Con plazos de pago hasta 30 años.
En cuanto a la financiación, ofrece hasta $250.000.000 a plazos de hasta 20 años. Cubre hasta el 75% del valor de venta de la unidad y, para refacción, mejora y ampliación, hasta el 100% del presupuesto de obra, sin superar el 50% del valor de tasación del inmueble. Para cada $10 millones solicitados a 20 años en CABA, la cuota inicial es de $58.149. Si los ingresos suman $1.200.000, pueden acceder a un préstamo de $50 millones con una cuota inicial de 344.000 pesos.
Si la vivienda se encuentra en el área céntrica porteña comprendida entre avenidas San Juan, Entre Ríos, Santa Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, se accede a una tasa preferencial del 3,5% + UVA. En otros casos, la tasa es del 5,5% + UVA.
Bancos privados
Entre los privados, el Supervielle también otorga planes para mejorar o ampliar. Hernán Villegas, director de producto en Supervielle, señaló que los préstamos hipotecarios del banco están destinados a la adquisición, ampliación o refacción de viviendas. Se requiere demostrar relación de dependencia, ser monotributista o autónomo. La edad para solicitarlo es de 18 a 65 años (cancelación hasta 75 años), con un ingreso mínimo de $450.000.
En Supervielle las consultas son altas: 9.200 solicitudes de inicio de trámite y más de 2.000 préstamos en gestión, de los cuales aproximadamente un 90% son para compra y el resto para refacción o ampliación
La financiación varía: hasta el 80% de la tasación para adquisición (plazo máximo de 360 meses), hasta el 60% para ampliación (240 meses) y hasta el 50% para refacción (120 meses).
“Un beneficio diferencial de Supervielle es la cuota más baja del mercado con UVA + 4% el primer año y luego 5% para quienes depositan su sueldo en el banco, sin límite de monto”, agregó Villegas.
En el Banco Galicia, la cuota del préstamo no podrá superar el 25% de los ingresos de quienes integren la solicitud. Y la persona o familia que lo obtenga tiene hasta 10 años para devolver el monto para ampliación o refacción. Tienen una tasa fija anual de 5,5% + UVA si el usuario cobra su sueldo en el Galicia si no, es del 7,5% + UVA.
Podrán acceder al 80% del valor de la propiedad si es para vivienda, y al 50% si es para ampliación o refacción. Además, pueden cancelar anticipadamente de manera total o parcial sin costo. A modo de ejemplo si se otorgara hasta $80 millones. Con tasa del 5,5% por acreditar su sueldo en Galicia y con un plazo de 30 años, la primera cuota sería de $454.231; y la suma de ingresos de quien solicite el préstamo debería ser de, al menos, $1.816.925 neto.
“Proponemos opciones flexibles y beneficios exclusivos para refacciones o ampliaciones, como la posibilidad de sumar hasta cuatro ingresos para acceder al préstamo”, señaló Fabián Kon, gerente general de esta entidad.
Mientras que el ICBC propone hasta $125.000.000 para refacción o ampliación de vivienda principal y de uso permanente ó compra de segunda vivienda. El monto mínimo a solicitar es de $ 10.000.000, y lo pueden solicitar personas entre 18 y 69 años, clientes del ICBC o nuevos clientes.
Con tasa fija de 7,5% y sistema de amortización francés. Si la persona deposita el sueldo en el ICBC accede incluso a más beneficios para equipar y amueblar la casa.
Ser eficientes
Estos créditos solo aplican para propiedades con escritura, quedando excluidos los emprendimientos en pozo o en proceso de construcción.
Anabela Santos, empresaria y socia de InArch, explicó que algunos bancos están estudiando alternativas para extender líneas de crédito a proyectos en construcción, lo que sería un enorme impulso para el sector y la sociedad, ya que la construcción es un gran motor del mercado laboral.
Una planificación detallada es crucial para utilizar el dinero del crédito de manera eficiente.
“Elaborar un presupuesto que contemple todos los aspectos de la obra, involucrar a profesionales calificados y mantener un seguimiento riguroso de los costos son pasos fundamentales”, amplió Santos.
Recomienda acopiar insumos de mayor valor al inicio para evitar variaciones de precio y mantener una reserva para costos imprevistos.
Es clave posicionarse en en mejoras que incrementen el valor de la vivienda y la calidad de vida, como refaccionar baños o cocinas (valor actual parte desde $6.000.000, dependiendo de los materiales).
Planificar bien
Al planificar una ampliación o refacción de una vivienda mediante un crédito, es fundamental considerar varios aspectos arquitectónicos importantes.
Myriam Heredia, arquitecta, subrayó la importancia del diseño y la funcionalidad, asegurándose de que el nuevo espacio sea coherente con el estilo arquitectónico existente y que satisfaga las necesidades del usuario. También aconsejó informarse sobre normativas locales, seleccionar materiales de alta calidad y contratar profesionales calificados para evitar problemas futuros.
Es vital considerar las necesidades del usuario para decidir entre ampliar o refaccionar. Ampliar es mejor si se necesita más espacio, mientras que una refacción es adecuada para actualizaciones.
Actualmente, el costo de construcción supera los USD 600 por m2 para reciclar un living o instalar listones de PVC por humedad. Pintar todo el hogar con tres dormitorios, incluyendo materiales y mano de obra, demandará cerca de 1.000.000 pesos.
“Evaluar bien la necesidad es clave para destinar adecuadamente los fondos del crédito hipotecario y un arquitecto optimiza el uso para mejoras sostenibles, guiando desde el diseño hasta la selección de materiales”, concluyó Heredia.